La location d’un bien immobilier à usage commercial nécessite une compréhension approfondie de la fiscalité associée. Cette dernière diffère en effet sensiblement de celle qui s’applique aux locations résidentielles, avec ses propres règles et spécificités. Cet article se propose de vous guider dans ce dédale réglementaire.
Table des matières
Comprendre la fiscalité des baux commerciaux
Principes généraux
D’une manière générale, les loyers perçus par le propriétaire d’un bien immobilier à usage commercial sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu, selon un barème progressif ou forfaitaire, selon le choix opéré par le bailleur.
Régime réel et micro-foncier
Sous le régime réel, les charges peuvent être déduites du revenu brut pour obtenir un revenu foncier net imposable. En revanche, avec le micro-foncier, aucune charge n’est déductible mais un abattement forfaitaire est appliqué sur le revenu brut. Mais ces notions ne sont que la face émergée de l’iceberg. Abordons maintenant les spécificités liées aux loyers commerciaux.
Les spécificités de l’imposition pour les loyers commerciaux
Traitement spécifique des pas-de-porte et primes d’établissement
Dans certaines situations, le preneur d’un bail commercial peut verser au propriétaire un pas-de-porte, sorte de « droit d’entrée » supplémentaire. Selon leur nature, ces sommes peuvent être traitées comme des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La distinction entre location nue et location meublée
Nous noterons également que la location de locaux meublés à usage commercial introduit une nuance importante : ces loyers sont alors considérés comme des BIC plutôt que des revenus fonciers.
Ces particularités soulignent l’importance de bien comprendre les charges imputables et leur traitement fiscal.
Les charges imputables et leur traitement fiscal
Déduction des charges courantes
Pour le bailleur, certaines dépenses directement liées à l’immeuble loué sont déductibles. Il s’agit par exemple des frais d’entretien, d’amélioration ou encore des taxes foncières.
Gestion de l’amortissement du bien immobilier
Cependant, on ne peut pas déduire l’amortissement du bien en tant que tel en régime réel pour les revenus fonciers. Seul le régime BIC le permet, notamment en cas de location meublée.
Au-delà de ces points techniques, il est nécessaire de prendre en compte les stratégies d’optimisation fiscale possibles.
Optimisation fiscale : le choix entre nom propre et SCI
Location en nom propre ou via une Société Civile Immobilière (SCI)
La création d’une SCI peut permettre une gestion plus souple du patrimoine immobilier et une optimisation fiscale, notamment grâce à la possibilité de répartir les bénéfices entre les associés.
Impact fiscal de ce choix
Cependant, il convient de bien évaluer l’impact fiscal de cette structuration car elle peut entraîner des contraintes supplémentaires en termes de déclaration et de comptabilité.
Une autre question importante est celle de la TVA.
La gestion de la TVA dans la location commerciale
Exonération et option pour la TVA
Dans certains cas, les loyers commerciaux sont exonérés de TVA. Toutefois, le bailleur peut opter pour son application afin notamment de récupérer la TVA payée sur ses propres dépenses.
Récupération de la TVA par le locataire
Au sein du contrat, si le bailleur a opté pour la soumission à la TVA, le locataire commercial a alors souvent droit à sa récupération.
Parfois, certaines déductions ou réductions d’impôts peuvent également être envisagées.
Déductions et réductions d’impôts possibles pour le bailleur commercial
Déduction spécifique en cas d’investissement dans certains secteurs
A titre d’exemple, lorsque le propriétaire loue un local neuf à une entreprise qui exerce dans certains secteurs prioritaires (artisanat, commerce…), il peut bénéficier d’options spécifiques comme le dispositif Censi-Bouvard.
Crédits d’impôt pour certains investissements
Lorsque le bailleur réalise des travaux de rénovation énergétique ou d’amélioration, il peut prétendre à certaines aides fiscales comme le crédit d’impôt transition énergétique (CITE).
Pour aboutir à une vue complète de la fiscalité en jeu, nous devrons aussi aborder les points communs et les différences avec les bénéfices industriels et commerciaux.
Convergence et divergences : revenus fonciers et bénéfices industriels et commerciaux
Revenus fonciers vs BIC : quelles différences ?
Tout d’abord, leurs régimes fiscaux diffèrent. Les BIC offrent plus de souplesse dans la déduction des charges, notamment l’amortissement du bien loué.
Points communs entre ces deux types de revenus
Pourtant, on retrouve aussi certaines similitudes : les deux catégories sont soumises à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Cet article a permis de faire un tour complet de la fiscalité des baux commerciaux. Il est essentiel pour le bailleur d’être bien informé sur ce sujet complexe pour optimiser sa situation fiscale.
Pour résumer, tout propriétaire bailleur de locaux commerciaux doit comprendre que ses loyers seront généralement traités comme des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu. Il devra aussi prendre en compte les spécificités de l’imposition pour les loyers commerciaux, notamment s’il opte pour la location meublée. Les charges imputables et leur traitement fiscal constituent un autre point important à maîtriser. Enfin, le choix entre une location en nom propre ou via une SCI, ainsi que la gestion de la TVA peuvent également avoir des conséquences fiscales significatives.
